物業(yè)管理的前期介入早在我國物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產的開發(fā)建設之中，且已收到良好的效果，現今，許多房地產開發(fā)商越來越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務與長效管理打下了良好基礎。然而，由于一些房地產開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理前期介入的意義與作用認識不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責任 , 防范前期物業(yè)管理中的潛在風險，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來關注物業(yè)管理的前期介入。

加強前期物業(yè)管理，應該做好以下幾方面工作：

 一、規(guī)范開發(fā)建設企業(yè)的建設行為

一個高質量、高標準設施配套完備的物業(yè)項目能營造一個高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設高標準的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設商、監(jiān)理部門外，還必須通過物業(yè)的前期管理來規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)的建設行為。

1. 對物業(yè)的前期設計、規(guī)劃嚴要求

開發(fā)建設企業(yè)的立項、規(guī)劃、設計要立足高起點、高標準，要有超前意識 ; 規(guī)劃管理部門要嚴格把關，對不符合建設要求的不予審批；開發(fā)建設企業(yè)要嚴格按照規(guī)劃設計進行建造，公共的配套設施要與建設同步進行，避免先建物業(yè)后建設施的行為 ; 相關主管部門和質檢部門要定期進行檢查督導，對違規(guī)行為及時進行處理，限期改正。

2. 做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作

開發(fā)建設企業(yè)在物業(yè)項目開工、商品房預售前應聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務合同、業(yè)主公約，報物業(yè)管理行政主管部門備案。開發(fā)建設企業(yè)在出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業(yè)管理服務合同的服務內容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主公約的，由房產管理部門責令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預銷售許可證。

3. 按合同規(guī)定進行運營

新建商品房由開發(fā)建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔保修責任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負責保修 , 應與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權利義務和保修責任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質保金。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為

物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應抓好以下幾個環(huán)節(jié)：

1. 編制前期物業(yè)管理方案

物業(yè)管理企業(yè)應根據前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設計情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)定，使物業(yè)管理方案和開發(fā)建設項目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎。

2. 組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關鍵。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實踐經驗和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機構，專門負責前期物業(yè)管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產開發(fā)建設企業(yè)項目策劃委員會，為開發(fā)建設企業(yè)提供咨詢服務。

3. 加強物業(yè)施工質量監(jiān)督，保障工程質量

物業(yè)管理企業(yè)要組織工程專業(yè)技術人員深入到施工現場，配合工程監(jiān)理部門，對物業(yè)建筑規(guī)劃、建筑材料、工程質量、配套設施建設進行檢查監(jiān)督，對違反規(guī)劃和規(guī)定的項目，及時向開發(fā)建設企業(yè)提出改正意見和建議。

物業(yè)管理前期介入主要是協(xié)助開發(fā)商把好質量關，以“以人為本”的理念來考慮業(yè)主在生活中的舒適滿意度。物業(yè)管理的前期介入與房地產開發(fā)整個過程必須緊密相連。例如 : 小區(qū)中要為小孩建造相應的娛樂場地，為行動不便的老人建造無障礙的便利通道等等。事實證明，物業(yè)管理工作開展得好壞與前面物業(yè)開發(fā)建設工程有密切的關系，應該早期主動介入。

三、規(guī)范前期物業(yè)管理的接管驗收工作

物業(yè)的接管驗收工作是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理企業(yè)為維護廣大業(yè)主的利益，對已建成交付使用的物業(yè)項目進行的一次質量把關過程，也是明確物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設企業(yè)維修管理責任的重要措施。搞好物業(yè)接管驗收應注重以下環(huán)節(jié) : 組建物業(yè)移交接管驗收小組 ; 認真接收物業(yè)規(guī)劃建設資料；認真做好物業(yè)接管驗收。尤其注重物業(yè)管理接管驗收中的工作要點。如 : 交接的圖紙和資料 ; 設備技術資料 ; 變配電、電梯、空調、給排水系統(tǒng)等 ; 樓宇智能化系統(tǒng)等等諸多問題。

四、加強業(yè)主入住及前期住宅裝飾裝修管理，建立良好的公共秩序

辦理業(yè)主入住是物業(yè)管理企業(yè)直接與業(yè)主接觸的開始。業(yè)主入住前后，很多問題和矛盾可能反映和暴露出來，作為物業(yè)管理企業(yè)要做耐心細致的工作，真心實意為業(yè)主排憂解難，贏得廣大業(yè)主的信賴，為后期管理奠定基礎。業(yè)主入住階段應做好：入住前的資料準備工作；辦理入住手續(xù)及住宅驗收交接等工作。

同時加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護廣大業(yè)主的合法權益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內裝飾裝修管理應注重抓好：制定相關制度 ; 辦理室內裝飾裝修手續(xù) ; 加強對裝飾裝修活動的監(jiān)督管理 ; 對裝飾裝修工程進行驗收等幾項工作。

五、做好物業(yè)管理員工前期管理培訓

物業(yè)管理是對專業(yè)化要求很高的行業(yè)。在英國，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場合充當不同的角色，現代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質，包括思想素質、職業(yè)道德、服務態(tài)度、管理知識和專業(yè)能力等。

在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理人員將代表著企業(yè)的外在品牌，人員的整體行為將成為關系到在正常接管、日常服務中能否真正的得到廣大業(yè)主對工作的認可的關鍵因素。那么，員工的培養(yǎng)或培訓將根據人員崗位不同進行。

1. 知識

對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識、財務知識、法律知識。此外，掌握一些房產估價、房產經營、建筑工程、預算、城市規(guī)劃等知識，對提升服務的內容和檔次大有幫助。

2. 技能

物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養(yǎng)護，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務、專項服務、特約服務、社區(qū)服務和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能，以及時為業(yè)主提供專業(yè)的服務。此外，面對各式各樣的業(yè)主，掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。

3. 態(tài)度

① 職業(yè)道德。美國的物業(yè)管理強調從業(yè)者必須具有職業(yè)道德。職業(yè)道德首先是為業(yè)主提供忠誠的服務，但這種忠誠并非盲目服從業(yè)主的指令，而是從服務于業(yè)主利益的角度出發(fā)而提供高水平的專業(yè)化管理。職業(yè)道德還強調物業(yè)管理者要有強烈的事業(yè)心和對社會對政府機構的責任，應該積極參與專業(yè)組織的活動，關心社區(qū)福利和公益事業(yè)的發(fā)展。

② 服務態(tài)度。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務、專項服務、特約服務而獲得經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，服務是物業(yè)全部管理經營活動的中心，因此，全體物業(yè)從業(yè)人員都應樹立用戶至上、服務至上的思想，把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責，在工作中時時處處為業(yè)主著想，努力為業(yè)主提供優(yōu)質的、完善創(chuàng)新的服務，贏取業(yè)主的贊同和認可。

綜上所述，只有進一步依法規(guī)范做好前期物業(yè)管理工作，才能保證后期物業(yè)管理日常服務的正常開展，才能保證物業(yè)管理工作的有序進行，為創(chuàng)建和諧社區(qū)打下良好的基礎